שנה טובה כפי כפי שהבטחנו, אנחנו כותבים רק כאשר יש לנו מה להגיד. שמחנו לראות שקיבלנו הרבה מנויים חדשים. אנא העבירו מכתב זה הלאה. אם אתם מעדיפים עידכונים קצרים יותר, הסרו את עמכם מרשימה זו והצטרפו דרך הבלוג. בפעמים הקודמות כתבנו עברית לפני אנגלית או אנגלית לפני עברית. הפעם אנו מגישים בסירוגים, אז דלגו לשפה המעודפת עליכם, או קראו אותנו פעמים. אנחנו מקווים שהשנה החדשה תהיה שנת בריאות, שלום ופרנסה טובה לכל בית ישראל. Happy New Year As we have promised, we only send out newsletters when we have something to say. We're happy to see new subscribers, so please pass this newsletter on. If you prefer shorter updates, you can unsubscribe from this newsletter and subscribe to our blog instead. We hope that the New Year will be a year of health, peace and good livelihood to all of Israel. למי כדאי למחזר עכשיו האם הגיע העת למחזר? לחלק מלקוחותינו יכול להיות תשובה חיובית לשאלה זו. לרובכם באמצע הדרך, זהו זמן טוב לשבת במקום. אם מעניין אותך לחסוך כמה מאות שקלים לחודש, זאת לא ההזדמנות. אבל אם: - אתה יודה בוודאות שטוב לך במקום, והסיכוי שתצטרך לבצע מיחזור / סילוק משכנתא נמוכים. או,
- מתאים לך השקעה יומרנית מעט וייתכן שתצטרכו למחזר שנית בזמן הקרוב. או,
- יש לך משכנתא יחסי קטנה לערך הבית וברצונכם לנצל את ההון העצמי להשקעות נוספות
יכול להיות שזה הזמן המתאים ביותר שתראו הרבה זמן לנצל את תנאי השוק. אתיחס כאן רק לשני התנאים הראשונים. אם הקרטריון השלישי מתאים לך, אנא ראו את הכתבה האחרונה מעטה.שוק הנדל"ן עומד במקום כעת. אם תראו ציטוטים בעיתון כגון ירידה של 20% בהיקף המשכנתאות דעו לכם שהם באמת מתכוונים ל-80%, אבל חוששים מלהפחיד שוק מבולבל ממחאות לא ברורות. בינתיים האוהלים קופלו, אבל הבנקים עדיין ריקים. באופן די אירוני, שונאי כוחות השוק הסוציאליסטיים גורמים לירידות גדולות בחלק של המשכנתאות כתוצאה מאותם כוחות שוק. ישנה הסתייגות אחת גדולה: השנה המפקח על הבנקים שינה הרבה מאד מתקנוני המשכנתא, ועשוי להיות מצב בו לא ניתן לחזור ירידה של 20% בהיקף המשכנתאות דעו לכם שהם באמת מתכוונים ל-80%, אבל חוששים מלהפחיד שוק מבולבל ממחאות לא ברורות. בינתיים האוהלים קופלו, אבל הבנקים עדיין ריקים. באופן די אירוני, שונאי כוחות השוק הסוציאליסטיים גורמים לירידות גדולות בחלק של המשכנתאות כתוצאה מאותם כוחות שוק. לתמהיל משכנתא הנוכחי שלכם לאחר זמן מה, במיוחד אם אתה אחד מלקוחותינו הותיקים. לדוגמא אם המשכנתא נוכחית שלך הינה 80% פריים, לאחר מיחזור נוכל לתת לך רק 33%. יכול להיות שיש לנו כמה דרכים לעקוף את זה או שזה אפילו מתאים לך, אבל זהו המצב הנוכחי. אבל עכשיו יש לנו יכולת להשיג ללקוחותינו הלואות ארוכות תווך בריבית קבועה לא צמודה למדד במחירים נמוכים מהמומצע הרב שנתי של הפריים. אם אתה מרגישים שאתם לא תעברו בית עוד הרבה זמן, הלואות אלו מתאימות לך וכדאי לעבור. הרווח אינו מיידי, אלא לאורך שנים. כמו תמיד, מאד חשוב שאנחנו ננהל את המשכנתא מההתחלה עד לסוף. הקבוצה השניה יכולה לנצל התפוררותו המתמשכת של היורו ע"מ להוריד את החוב שלהם. כמו קודם, היום עלינו להגביל את ההלואה שלך לשליש צמוד יורו. אבל יכול להיות שהיורו יחלש בעשרות אחוזים. לאורך שנים אני ממליץ לקחת לפחות חלק של משכנתא צמוד ליורו. לפני בדיוק ארבע שנים כתבתי שזהו הזמן להצמיד חובות ליורו. מי שלקח משכנתא מיליון ש"ח בזמן שכתבתי את המאמר ההוא, בתשלומי ריבית בלבד, חובו היום היה עומד על 873 א' ש"ח. אילו היית נוטל אותה משכנתא צמוד לדולר, היית חייב היום 940 א' ש"ח. הלואה צמוד מדד היה שווי החוב היום 1.14 מ' ש"ח. האם היורו סיים את התדרדרותו? נדמה לי שלא. אינני רואה שום חוזק לתווך הארוך של היורו. ראיתם שאיטליה מתחננת בפני סין לרכוש את האגחי"ם שלה? המצב בירו כל כך רע שמדינות כמו ברזיל מטיפים מוסר לאירופאים. ראו כאן לדוגמא. לדעתי ייתכן מצב בו היורו מאבד 20% מערכו מול השקל בשנה הקרובה. זהו זמן מאד נח להצמיד חובות אליו.
Who Should Refinance Now? Is it time to refinance? For many of our clients, the time may be right. For most of you in the middle of the road, this is the time to stay put. If you want to save a few hundred shekels a month, now is not the time. However, if: - You know that you are happy and that there is little chance that you will want to refinance any time soon. Or,
- You don't mind a speculative short term play that you might have to refinance some time soon. Or,
- You have a relatively small loan to your home's value and you want to use your equity to buy an additional property.
This could be a very good time to refinance, for vastly differing reasons. I will only discuss the first two here. If you are interested in using your equity to invest in foreign real estate, please read the last article below.
The real estate market is standing still right now. If you hear the banks quoted in the press saying something like there is "a 20% reduction in new mortgages" you should know that they really mean an 80% reduction, but are afraid to exasperate the market that has been profoundly funked by the tent protests. In the meantime, the tents have rolled up, but there are still very few real estate transactions and the banks are still empty. Ironically, the socialist-despised market forces of supply and demand are making the banks compete for borrowers and are pushing down the costs of some mortgage types.
There is a huge however here: the change of rules by the Regulator of the Banks means that comparable mortgages to what you now have may no longer be available, especially if you are one of our long-time clients. For instance, if your current mortgage is 80% prime rate, you will only be able to have 33% of your loan prime after a refinance. However, we can currently get superior prices on non-indexed fixed rate loans. Right now these loans are being sold at under the long term average of the prime rate. If you are fairly sure that you won't be moving again, these loans are probably right for you. As always, it is critical that we manage the loan.
The second group can take advantage of a steadily weakening Euro to reduce their debt. As before, you can only take up to a third of your debt in a highly-volatile loan. However, the Euro might disintegrate. I have been talking about the Euro play for four years now. On Oct. 1, 2007 I wrote that it was a good idea to get Euro linked mortgages. Let's say that you took out a Euro indexed loan at the time that I wrote that piece. If you had a 1M NIS loan with interest only payments, you would currently owe 873K NIS. If you took the same loan indexed to the US$, you would now owe 940K NIS Compare this with the same loan indexed to inflation you would now owe 1.14M NIS.
Has the Euro completed its slip? I think not. I see no way that there will be any long term strength in the coin. Did you see where Italy was asking China to buy its bonds before being downgraded? It's so bad that countries like Brazil are lecturing Europeans about responsibility. See here: Brazil's Mantega: Europe Must Save Itself.
I think that there is a real chance that the Euro might slip 20% over the next year. This is a great time for us to get you a loan indexed to the Euro. Your debt will dissipate together with the Euro's value. אם הבנקים שונים מהותי משופרסל? במסגרת מחאת מחירים עיתון דה מרקר בדק מחירים בסניפים שונים של שופרסל. הרי לפניכם תוצאותיהם: המחירים בשופרסל דיל בנס ציונה ובדימונה גבוהים ב-30% מברמת גן
 | | שופרסל--המצב בבנקים זהה | העיתון לא עשתה לעצמה עבודה קלה ללכת פעם לשופרסל שלי ופעם לשופרסל דיל, אלא השווה בין סניפים שונים של אותה רשת כביכול. (גם מיתוג רשתות בת הינה תרגיל שיווקי לגבות מחיר יותר גבוה עבור אותם מוצרים.) בכלכלה אנו קוראים לתופעה זו אפליית מחירים והוא מאפיין מונופול שמרויח מה שניתן מכל לקוח ולקוח. זה דומה לטיסות בהן אתה עשוי לשלם שליש יותר או פחות מהאיש שמאכלס את המושב לידך.
יכול להיות שישנם תנאים מקומיים שגורמים לשונות במחירים כמו שכ"ד גבוה במרכזי ערים או עלות הובלה יקרה לדימונה. היום היצרנים או היבואנים סופגים את כל עלות ההובלה, אז נדמה לי שאין זו הבעיה. אלא כל מקום מנסה להשיא את הרווחים של כל חנות. הבנקים אינם שונים. כל סניף מנסה להשיא את הרווחים של עצמו. אתה לא מקבל שום הטבות בסניף שלך, כמו שהפראיירים שמחזיקים בכרטיסי המועדון של הרשתות לא מקבלים שום הטבה, אלא מנוצלים יותר (אם יש לך כרטיס אשראי של רשת, המצב יותר גרוע). הבנק מנסה להשיא את רווחיו, ולעתים רחוקות דווקא הסניף הקרוב לביתך הינו המתאים ביותר. אבל בניגוד לרכישות בסופר שמתרחשים פעם בשבוע, פרוצדורות המשכנתא דורשות הגעה לבנק פעמים בלבד. את כל העבודה המקדימה אנו מבצעים עבור הלקוח, הוא מגיע רק לחתימות וחוזר לחתום פעם נוספת. כל שאר הפרוצדורות אינן קשורות בסניף ואנו מנהלים את רוב העבודה הפנימית בתוך הבנק. בכל אחד מהבנקים, יש לנו סניפים טובים אליהם אנו מביאים את הלקוחות שלנו. Is there any difference between Supersol and the Bank? The Marker newspaper recently did a piece about the prices charged by the same chain in different locations. It was fascinating. You can even read it, translated into English, here:
Super-Sol charges more in Dimona than in Ramat Gan They wasted no effort on an easy story. They didn't compare your local Super-Sol Sheli to the megaSuper-Sol Deal out in the hangar center or to some local discount chain. No, they were comparing similar stores in the same chain in different locations. The existence of these daughter chains is an example of price discrimination, a tell-tale sign of monopolistic power, where the supplier takes a different price from each customer.
It is easy to understand that there are some local conditions that can lead to variance in prices, like the high cost of rent in the city center or the high cost of bringing products to distant stores. (The burden of delivery to the retail site falls on the manufacturer or importer in Israel.) This in no way can explain why a store with expensive Ramat Gan rent has prices 30% higher than in Dimona. Only (lack of) supply and (no lack of) demand can explain this. Each store tries to maximize its profits according to the local market conditions and will vary their prices to make as much as possible from each customer.
The banks are no different. Each branch office tries to maximize its profits. You do yourself no favors by going to your branch. In fact, you are likely doing yourself a gross disservice. The bank is trying to increase its profit, not to serve.
However, as opposed to groceries, you don't buy a mortgage every week. If you live in Dimona, you're not going to go to Be'er Sheva for a package of crackers. Super-Sol knows this, so they charge you 30% more. The banks also want to do something similar, but we won't let them. We work with a few select branches spread across the country where we can get our clients the best deals. The chances are that this will not be your branch or the branch closest to your house.
If you haven't already read my post on the real rules of Israeli mortgages, please do.
אי אפשר לתזמן את השוק, אבל ניתן לרכוש אדמות בפלורידה
פעם מכרו אדמות ביצה בפלורידה למסכנים מהצפון הקר שקיוו לברוח למזג אוויר נעים, ומצאו שהגוש חלקה נמצא באמצע ביצה. אינני יודע אם טורקיים מכרו ביצות גם לחלוצי ארצינו. אין לנו יכולת לתזמן את השוק. אין אנו יודעים אף פעם אם השוק נמצא בשיא או בשפל. אבל בדרך כלל ניתן לזהות מגמות במחירים, במניות, שערי חליפין, מדדים, ריביות ושכר עבודה. בישראל, אנו עדים לעליות מחירי נדל"ן מתמשכות. זה התחיל עם נדל"ן יוקרה, ולאחר מכן בכמעט כל הנדל"ן בארץ. כעת השוק עומד במקום. יש מעט מאד עסקאות, ועדיין לא ראינו ירידות מחירים. כולם יושבים על הגדר, ממתינים לאיזה תוכנית קסם של הממשלה תוזיל את עלות הנדל"ן. אל תמתינו יותר מדי. הדרך היחידה להוריד מחירים באופן משמועתי היא בניה בהיקף גדול. מתישהו זה יקרה, אבל לא בימים הקרובים. ייתכן מצב בו ייבנו יותר מדי יחידות דיור והמחירים ירדו. כרגע אנו מצפים ליציבות מחירים.
בתווך הארוך, מחירי נדל"ן עולים בהתאם לעליות המחירים במשק. לפעמים מדד המחירים לצרכן עולה בקצב מהיר יותר ממחירי הנדל"ן, לפעמים פחות, אבל אם תסתכלו על פרקי זמן גדולים, אין הבדלים גדולים בעלות נדל"ן יחסי לסל הצריכה שלנו. כאן יש השווה למדד בניכוי דיור לעלות הדיור. (יוקר הדיור הינו מרכיב חשוב בחישוב מדד המחירים לצרכן. מפעם לפעם המשקל המדויק משתנה, כרגע הוא עומד על 20.7% בסך המדד.) אם אתה יושב על חתיכת נדל"ן יפה בישראל ורוצה לנצל את ערכו המוגזם, ישנם דרכים. לרוב האנשים, הזמן להשקיע בנדל"ן ישראלי לשם השקעה חלף. מי שעדיין רוצה לרכוש נדל"ן ישראלי כדאי שיתרכז במקומות הזולים ביותר. דעה זו אינה קשורה למי שרוכש בית לשם מגורים, שזהו סיפור אחר לחלוטין. לדעתי, הגיע זמן להרבה משקיעים קטנים לשקול נדל"ן בארצות נכר. על פניו זה נוגד את המאמר הקודם שלי, אבל אין סתירה. כל יהודי צריך לרכוש בית בארץ. יחד עם זה, לישראלים יכול להיות כדאי לנצל מגמות בכלכלת העולם ע"מ לפזר סיכון ולהגדיל הכנסה. זה ממש לא מתאים לכל אחד, אבל ישנם אנשים שיכולים להרוויח יפה מזה. כעת נראה שערך הבית שלך הגיע לשיא מקומי (לא יעלה עוד בזמן הקרוב). השקל כבר עבר את השיא המקומי שלו מול הדולר האמריקאי, ישנם מקומות בהן הנדל"ן מראה סימנים של תחתית בארה"ב. ספיצי, אני חושב שחוף המפרץ של פלורידה מהווה הזדמנות מצויינת למשקיע הישראלי. המחירים באזור מיאמי כבר התחילו לעלות מתחתית התחתית אלין הגיעו, הודות למשקיעים אירופאיים מנצלים את המחירים הנמוכים ובורחים מהמטבע המגוחך שלהם. בעיניי חוף המפרץ מציע החזר יפה מאשר חוף האטלנטי של פלורידה, עם מחירים עדיין מאד נמוכים. - ייתכנים עלויות חדות של ערכי הנדל"ן באזור זה. שכ"ד שמתקבל ממש גבוה יחסי לשכ"ד ישראלי על דירה עם ערך דומה.
- זהו אזור ממש נחמד, ותמיד יהיה מאד מושך לתיירים, גמלאיים, אמריקאים עמידים שרוצים בית שני במקום חם ונעים.
- ישנו מספר גדול של דירות בסגנון ישראלי (condos) שקל יותר לבעל בית רחוק לנהל.
- האזור מאד קרוב לשדה התופעה הבינלאומי של מיאמי, כשעה נסיעה.
- בגלל אופי המקום של הרבה "בתים שניים" ישנן הרבה חברות ניהול נדל"ן מקצועיות שניתן להעזר בשירותיהם.
אנחנו לא יודעים מה יקרה עם שער החליפין מול הדולר. ייתכן מצב בו השקל יחזור לקלאסיקה של פיחות איטית מול הדולר. התעשייה הישראלית זקוקה להנהגה זו, ובסופו של הדבר, לכולנו טוב שהשקל נחלש מעט. פירושו של הדבר הינו כדאיות ללקיחת משכנתא שקלית כאשר ישנה הכנסה דולרית עמה לשלם את עלות המשכנתא עימה רכשת את הדירה.
הרי לפניכם בית למכירה עכשיו באזור המדובר, באסטרו פלורידה, ארה"ב. [לשם הדורות הבאים, הנה צילום מסך של המודעה שבוודאי ירד מתישהו.] דירה זו עומדת למכירה במחיר $40,000. זאת לא טעות, לא שכחתי אפס, זהו המחיר. ניתן להשכיר דירה זו ב-$823 לחודש. הבה נעשה כמה חישובים כאשר אנו משתמשים במדדים מאד שמרניים. הבה נניח נשכיר דירה זו בפחות כסף, היא תעמוד ריק חודש כל שנה, ונשלם 14% שכ"ד למי שמנהל עבורינו את הנכס. אם ניקח כל הנותר, נניח $7500 לשנה, ניתן לסלק משכנתא מתשלומי השכירות בלבד ב-7 שנים בלבד.
 | | בית זה עומד על 2 דומם בקלאמאזו, מישיגן, ויכול להיות שלך עבור רק $30 א' | אזהרות: אינני ממליץ על זה לכולם. מי שאינו יכול לאבד את השקעתו, שלא יתעסק עם זה. רק מי שביתו ממושכן בשליש או פחות מערכו כדאי להתעסק עם זה. אינני מאמין בהשקעות דרך עיתונים או פרסומי אינטרנט, טס לפלורידה וחפש בצעמך. פגוש מנהלי נכסים ומצאו נכסים בעצמך. בעיניי לא כל כך כדאי להכנס לסיפור הזה עבור נכס אחד, אלא תנסו למצוא מספר נכסים קטנים באותו אזור.
ישנם מקומות אחרים בארה"ב איפה שמחירי הנדל"ן נמוכים יותר. במישיגן למשל, ניתן לרכוש בבית ממש עם קרקע אמיתי ב-$30 א'. יכול להיות שישנם שווקים נוספים לפלורידה שכדאיים, הוא רק דוגמא למקום כדאי. בגלל היתרונות שמניתי מעלה, זהו השוק הנראה טוב עכשיו, אבל אולי יש לך סיבות אישיות שיצדיקו שוק אחר.
Florida real estate You can't time the market. We never know when the markets hit the bottom or the top.
What we can do, however, is try to identify trends and when they reverse. There are trends in prices, exchange rates, inflation and salaries.
In Israel, real estate prices have been going up for some time. First the prices of exclusive properties went up, and then regular properties caught up with them. Right now, the market is more or less standing still. We're all waiting for some amazing government program to magically reduce the cost of real estate.
The only way that prices will substantially go down is to build a lot more. Eventually, this will happen. At some point we are even likely to see the building of too many units that will cause a big stall in real estate prices. But for now we expect to see real estate prices standing still.
In the long run, real estate prices tend to increase in line with inflation. At times the real estate prices increase more rapidly than the general inflation index, at times real estate prices increase after the general prices, but in the long run prices go up and real estate is not markedly different from consumer price index. (Housing costs is a major contributor to the CPI or מדד in Hebrew. The precise percentage of housing costs in the CPI changes from time to time. Currently, it is responsible for 20.7% of the total CPI.)
So let's say that you are sitting on a nice piece of Israeli real estate and want to take advantage of the increased value of your property-how can you do it? For most people, it is no longer the time to purchase a local investment property. For most people, this should be limited to under-priced markets.
For most people, I think that the time has come to invest in foreign properties. I know that this is counter-intuitive, and ostensibly appears to contradict my last post, but for some people this makes a lot of sense. It looks like your home value has reached a local peek. It looks like the shekel exchange rate is beyond a local bottom. It looks like in some areas abroad real estate prices have bottomed out.
Specifically, I think that Florida's Gulf Coast is a great opportunity for Israelis right now. The real estate prices in the Miami area have already started improving, thanks largely to Europeans snatching up under-priced properties. I think that the Gulf Coast offers better return on investment than the Atlantic Coast with prices still very low. - There is plenty of room for prices to increase, and in the meantime your current ROI is more than enough to cover the cost of a loan to buy.
- This is an area that is very nice, and will always be a prime retirement and vacation location.
- There is a large number of affordable housing, including condos which are easier for the absentee land lord to maintain.
- The area is readily accessible from The Land, only about an hour's drive from Miami International.
- There are lots of professional property management companies in the area.
We don't know what is going to happen with the exchange rate. The trend looks like the shekel weakening against the dollar. (If the Americans have an additional stimulus program or something this could change the short-term trend.) I hope that we can return to normalcy, with an exchange rate of 4 slowly depreciating over time. This means that taking out a shekel loan while getting dollar payments is a good deal in the long run.
[For the sake of posterity, here is a screen shot of the listing that will inevitably be changed at some point.] This condo is selling for $40K. You can get $823 a month for this property. Let's use some conservative estimates and say that you lose a month every year between renters and have to pay the property mangers 14%. This still is leaving us with an annual return on investment of 18% a year. If we take everything that is left over, say $7500 a year, we can completely pay off a purchase loan (mortgaging your Israeli property) after only 7 years just from the rent.
Some caveats: this should only be done by people who in the worst case scenario can write off a bad investment. This should only be considered by people who owe a third or less on their own home. I don't believe in investments via newspaper or internet ads. Fly to Florida, look at properties yourself and decide what you want for yourself. Meet different property managers, speak with the locals. I think that there is no point in getting one property, but buying two or three in the same area makes a lot of sense.
There are other areas in the US where the prices are even cheaper than Florida. In Michigan you can get a house for $30K, but I don't think that it makes sense for Israelis. There might be additional markets that have a lot of the same advantages as those of Florida, it is only a great example of how you can get your house to work for you.
Check out sites like zillow to find target areas where you might be interested. | | |
