מחירי הנדל"ן בארץ וגזירות הנגיד
החדשות האחרונות מארה"ב גורמים ללא מעט תמיהות בשוק הנדל"ן המקומי. שם, מעבר לים, מחירי הנדל"ן התחילו לצנוח שוב לאחר שנתיים של עליות קלות. ללא ספק העולם המערבי היה תקוע בבועת נדל"ן. מהי בועה? זוהי מצב בו מחירי הנדל"ן עולים במידה ניכרת כתוצאה מספקולצית משקיעים ולא כתוצאה של היצע וביקוש.
 בשנה שחלפה, מחירי הנדל"ן צנחו 5%. האם מצב דומה עשוי להיות בישראל. האם אנחנו עלולים להתעורר יום אחד ולמצוא את עצמינו בעלי חובות גדולות מאשר ערך הבתים?
הרבה זמן כבר אנו טוענים שאין בועת נדל"ן בארץ (אפשר לקרוא את פניני החכמה שלי כאן, הרוב באנגלית), ושכדאי יותר לרכז מאמצים בליברלזציה של תקנות הבניה מאשר להשקיע ברגולציה מוגברת בשוק המשכנתאות.
שווים של נכסים לדיור עלו הרבה בשנים האחרונות. הסתכלו על טבלת המחירים שמראה את מחירי הנדל"ן לדיור בעשור האחרון. מקור כל הנתונים הינו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אם אתם רוצים לבדוק, הנה דוגמא אחת. [כאשר ביצעתי את המחקר לתואר השני שלי, ביליתי ימים כלילות בלמ"ס, ואני מרגיש שמשהו חוסר אם שנתון הסטטיסטי אינו מונח בידי. עכשיו גם אתם יכולים: שנתון סטטיסטי לישראל 2010 -מספר 61.]
השאלה אליה נדרשת תשובה איננה האם עלו מחירים או לא, כל בר דעת יכול לראות שהמחירים עלו, אלא אם הם עלו יותר מאשר המחירים במשק, ואם הם עלו דרך מגנון המחירים הרגיל. תשובות לשאלות אלו יעזרו לנו להדריך כל לקוח ולקוח לפי המתאים לו באופן אישי.
הבהנביט על מדדי מחירים לצרכן בעשורים האחרונים שמפויעים ברף. גם מספרים אלו ניתן למצוא בלמ"ס (בדקו אותי כאן), בעשרים וארבעה שנים האחרונות. אמנם מדד הדיור (הקו הסגול) הינו גבוה מעט מן מדד המחירים לצרכן בניכוי השפעת הדיור (הקו הכחול), אבל לא נראה זהו משהו יוצא מן הכלל, בוודאי לא בועה. סביר מאד שעליות המחירים נובעות מן המחסור בדיור ולא מהימורים ספקולנטיים.
 הנגיד פישר ומשתפי הפעולה שלו בפיקוח על הבנקים חושבים שאנו נמצאים בתוך בועה איומה. בועת הנדל"ן העולמי בשנות האפס נגרמה ע"י אשראי זול. גם כאן יש אשראי זול ועליות מחירים, לכן אנו גם נמצאים בבועה, נכון?? הם חושבים שהם יורידו את מחירי הנדל"ן ע"י קיטוע הביקושים באמצעות הגבלות על משכנתאות, אנו חושבים אחרת.
המספרים אינם מוכיחים שום בועה, אלא ביקוש מוגבר. גזרות המפקח על הבנקים ישפיע לרעה על שוק הנדל"ן. אם תהיה השפעה בכלל, זה יהיה לעיוות שוק הנדל"ן והעברה יותר נכסים לעשירים. הקושי לשכור דירה גורם לעליות חדות בשכר דירה, וההחזר על ההון בנדל"ן יעלה. התוצאה היא דווקא ביקוש מוגבר, אבל יכולת לקנות רק על ידי עשירים.
האבטלה בארץ הינה ברמה המוכה של כל הזמנים, ומצפים שהיא תמשיך לרדת. היום הייתי במכולת-על קרוב לביתי ומנהל החנות סיפר לי על איך הוא אינו מצליח לגייס כח אדם למרות שהוא משלם כמעט כפול שכר מינמום לעובדים לא מיומנים. כלכלת ישראל עומדת לצמוח ב-5% לפחות השנה. יותר אנשים עובדים ויש להם יותר כסף והביקוש לדיור לא יפחת.
אין הבטחה שמחירי הנדל"ן תמיד יעלו. המספרים בטבלה למעלה מוכיחים את זה. עם זאת, צריך להיות סיבה טובה לירידות מחירים. כזו סיבה איננו רואים. לדעתינו מחירי הנדל"ן יהיו יציבים, עולים פחות או יותר בקצב האינפלציה בשנים הקרובות. כתוצאה ממציאות שוקית שתיארנו, אנו מצפים להמשך ביקוש לדיור.
גזירות הנגיד הינן מטרד עימם עלינו להתמודד בתווך הקצר. אנחנו לא מאמינים שיהיו רלוונטיים בתווך הארוך. עד היום, הבנקים מצאו דרכים לעקוף כל גזרה חדשה של הנגיד, ואנחנו כבר מפתחים כמה משל עצמינו.
אמנם הריבית על המשכנתא עולה, אבל הם עדיין נמוכים בהרבה מהממוצע הרב שנתי. חוץ מזה, אם הריבית מאד חשובה לך, יכול להיות שאתה מתכוון לטול משכנתא גדולה עליך בכל מקרה.
 אנחנו מאחלים לקהל חברינו חג שתי הלחם שמח!
Israeli Real Estate Prices and the Governor's Decrees
The latest real estate news has us wondering what might be the fate of the Israeli market. In the US, there was no doubt a “housing bubble”—artificially high housing prices based more upon speculation than on market forces. Last year, housing prices in the US fell 5%, wiping out the gains of the previous two years in real estate prices, and renewing fears that the “crisis” there is not over. Avg. Price
(1000's) | Year | | 1222 | 2010 | | 1061 | 2009 | | 954 | 2008 | | 796 | 2007 | | 808 | 2006 | | 823 | 2005 | | 792 | 2004 | | 788 | 2003 | | 829 | 2002 | | 741 | 2001 | | 737 | 2000 | | 813 | 1999 | To remind you, for some time I have been asserting that there is no real estate bubble in Israel (you can see my previous pearls of real estate and mortgage wisdom here), and that we would be far better off concentrating efforts on the liberalization of building regulations rather than increasing regulations on mortgages.
The valuations of Israeli real estate have risen drastically over the past few years. Take a look at the chart, showing the average prices of Israeli dwellings over the past decade. All of the statistics are from the Central Bureau of Statistics. Here is an example of one. [Back when I was doing the research for my master’s degree in economics I spent many a day at the CBS, and I still don’t feel quite comfortable if I don’t have a copy of the Almanac in my hand. Now available: Statistical Abstract of Israel 2010-No.61]
The question that we need to address as economists isn’t whether the prices have risen or not, but why have they risen. Is this the result of supply and demand or of speculation? Have the prices risen drastically more than inflation for the same period? The answer to this question will affect how we plan mortgages for our clients.
The chart on the right shows what inflation looked like for the past twenty four years. ![]() The magenta line shows the relative prices of homes for the past twenty-four years, up to date. The blue line shows the consumer price index without the housing element. (You can find these numbers here.)
Governor Fischer and his henchmen at the bank regulator directorate are under the impression that prices have risen because of the availability and affordability of credit. This was one of the causes of the great international real estate bubbles of the 00’s. They figure that there was really cheap credit and the prices of real estate rose, purchased in large part with affordable credit. Therefore cheap credit and rising prices must mean the same thing here. I do not agree.
However, the chart doesn’t really show a bubble. It shows a little more than long term inflation, influenced by lack of housing more than cheap credit.
For our clients we need to consider many things. In the short term, we have to deal with all of the draconian new restrictions on mortgages. In the longer term, we need to consider plausible outcomes of today’s situation. Governor Fischer is trying to cool down the market via disturbing the demand side by making the taking of a mortgage more difficult. What does this mean to real estate prices 5 or 10 years from now? We think little.
We don’t believe that this will affect much in the long term. If anything, the increased regulation will cause greater market distortion, with a larger portion of dwellings moving into the hands of the affluent who can meet the tougher new mortgage criteria. As it becomes more difficult to purchase a home, the demand for rental flats will increase, pushing up rents and making rental properties more attractive.
As you can see from the chart above, there is no guarantee that real estate prices will always rise. As the past few years have shown inordinate increases, it shouldn’t surprise anyone should they go slightly down at some point. Unemployment is at a historic low in Israel and expected to continue to fall. The economy is rising at a rate of over 5%. More people have more money, and demand for housing will continue to be strong.
Our outlook for the coming years is price stability in real estate (not withstanding local conditions that might push up or down the prices in a specific area). As demand continues to be strong, we don’t expect the new mortgage regulations to have a lasting impact, they will probably be amended before long. Until now the banks have always found ways around the bank regulation in order to meet market demand for mortgages. We are already developing a few of our own, but they won’t work for everyone.
While mortgage rates are continuing to rise, they are still below their historic averages. If the slight increases in rates concern you, you were more than likely planning on taking out too much of a mortgage anyway. We wish all of our friends חג שתי הלחם שמח ! | | |
